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  图:内地房价短期不可能大幅下行,长期有望保持稳定缓慢上行。

  过去20年,老百姓只要有钱,买房就是第一选择。但现在情况似乎发生变化,房子不再是大家的心头好,房产销售低迷也成为稳增长的主要拖累项。在此背景下,今年以来房地产销售刺激政策频出,但受“买涨不买跌”的惯性思维影响,很多刚需、改善性群体反倒犹豫起来,不知道应该现在买房还是再等一等。

  从数据上看,当前房地产销售已出现量价齐跌的局面。2022年1月至5月,全国商品房累计销售面积按年下滑23.6%,当中4月及5月份降幅明显扩大。高频数据显示,2022年4月1日至6月15日,30个大中城市合计成交面积按年下跌47.3%。需要注意的是,相比受疫情影响城市,基本未受疫情影响城市的商品房销售跌幅也不遑多让,因此,疫情并非住房销售急速下滑的主因。从70个大中城市二手住宅价格数据看,一线城市仍保持增长,二线和三线城市房价均下跌。2022年5月,一线、二线及三线城市二手住宅楼价按年变幅分别为1.7%、-1.7%及-3.2%。

  受量价齐挫影响,房地产销售额同告收缩。2022年5月,全国百强房企实现全口径销售金额5192亿元(人民币,下同),按年减少59.9%,降幅较4月扩大0.7个百分点,继续创近年新低;单月销售金额超百亿元的开发商仅14家。

  事实上,为稳住地产预期,今年以来,从地方到中央,地产不断放松力度。全国层面看,5年期LPR(贷款市场报价利率)累计下调0.2个百分点,首套房贷款利率下限调整为4.25%,明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等;地方层面则综合采取多种放宽手段,包括但不限于放松限购、限贷、限售,提高公积金额度,降低首期比例、购房补贴,多孩家庭购房支持,人才购房政策等,且城市能级逐步从三四线向一二线城市扩展。

  买涨不买跌观念压抑入市

  但从政策效果上看,商品房销售数据并未明显改善。截至目前,尽管多地放松地产政策,但“房住不炒”仍是底线,政策面既希望地产销售复苏以带动消费回暖,对冲经济下行,又不希望、不支持房价重回快速上涨态势。既然房价不会快速上涨,投资购房群体就缺乏购房动力。对于刚需、改善性需求而言,限购、限贷、降低首期比例和房贷利率都有效果,但受疫情期间居民收入增幅放缓和房价下跌预期影响,刚需群体的观望情绪浓厚。

  对刚需群体而言,买房虽是刚需也是可延期需求。当大家对收入前景偏悲观时,会倾向于少贷款、多储蓄,用租房替代购房,以避免房贷压力;或者当大家预期房价有一波下跌时,也会倾向于等一等,希望低价捡漏。就当前情况来看,以下两大因素较为关键:

  首先,房价收入比拉大,购房压力大增。随着房价的逐年走高,刚需群体开始面对首期金额和还贷支出的双重挑战。十年前,刚需群体买房的主要障碍是首期金额,只要能够凑够首期,还贷压力基本可控。以总房价100万元、30%首期、贷款期30年、利率5%为例,每月还本付息3757元。虽有压力,但也在可承受范围之内。因此,只要凑够首期,就能买房上车,然后坐等房价上涨、财富增值。至于首期怎么凑,主流的办法就是所谓的“六个钱包”,集夫妻背后两个家族之力买房。

  时至今日,由于过去十年房价增速高于居民收入增速,刚需群体既很难凑够首期,也难以负担每月的房贷压力。假定十年前100万元的房子涨价至300万元,其他条件不变,首期金额从30万元变成90万元,每月还贷支出从3757元涨至11273元,购房压力大增。此时,刚需群体既耗尽家族财富凑够首期,每月还贷压力也是一笔巨大支出,几乎耗尽可支配现金收入。勉力维持之下,还贷刚性会极大地削弱家庭抗风险能力,任何预期之外的现金支出增加或现金流入下降,都可能导致房贷断供。在疫情期间,因失业导致房贷断供的案例频上热搜,便是例证。

  面对这种潜在压力,愈来愈多的刚需群体不敢买房,不愿把家庭处于巨大的刚性还贷压力之下,尤其是疫情尚未结束,工作稳定性和收入预期仍有较大不确定性。

  其次,博弈房价下降,想要再等一等。当然也有不少家庭具备购房实力,能够承担还贷压力,但在二三线城市房价已出现微降的情况下,更多人愿意再等一等。“房住不炒”限制了房价快速上涨的可能性,既然如此,等一等就没有太大的机会成本,房价还有可能降一降呢。人民银行调研问卷显示,截止今年第一季末,仅16.3%的受访者预期房价会上涨,房价信心滑落至近年来低点。

  此外,的确有一些中长期因素为房价下行预期提供支撑:

  一是人口老龄化提速。2021年末,中国60岁及以上人口达2.67亿,占比18.9%,较十年前提升5.2个百分点。老龄化归因于少子化,不是老年人占比增加,而是年轻人占比减少。年轻人是购房主力军,人口占比下降会导致购房需求出现趋势性萎缩。

  二是城镇化减速。过去几十年,城镇化率的快速提升导致人口流动加速,城市作为整体的人口净流入区域,房价迎来趋势性上涨。截至2021年末,中国城镇化率达64.72%,快速提升期接近尾声,对房价的拉动效果减弱。

  三是房产税预期打击多套房持有需求。虽然相关部门明确表态,当前不是推出房产税的好时机,但着眼于未来,房产税迟早推出已成为大众共识。结合欧美发达国家1%至2%的房产税率来看,房产税的出台会有效抑制民众的第二套房持有需求,从根本上压制房价。

  面对上述因素制约,时间似乎站在愿意等一等的购房人这边。

  激活刚需群体积极性

  面对预期转弱的现状,要在“房住不炒”前提下激活刚需群体的购房积极性,需要从首期金额和还贷压力两方面着手。

  一是降低首期金额比例或提供首期补贴。据不完全统计,当前已有逾30个城市将首套房首期从30%降至20%,能较好地提高刚需群体购房积极性。但仅是这样很难快速见效。结合历史经验看,2015年6月启动的“棚改货币化”是当时一轮房地产周期走出低迷的重要驱动力。换言之,大额购房补贴是更有效的政策措施。

  二是降低利率,延长贷款期限,降低还贷压力。2022年首季,中国剔除经营贷后的居民杠杆率为47.4%,仍有一定的加杠杆空间,当务之急是继续降低居民加杠杆后的还贷压力。相比降低房贷利率,延长贷款期限对于缓解房贷压力具有更加立竿见影的效果。举例来说,200万元贷款,利率4.25%,贷款期限从25年延长至30年,每月还贷支出净下降1000元;贷款期限从25年延长至35年,每月还贷支出净下降1677元。

  三是合理引导房价预期。受“买涨不买跌”的心理影响,不少刚需购房者观望情绪浓厚,期待看到房价大幅下降,以捡漏入场。事实上,这种想法并不现实。房地产是银行体系主要抵押物,房价下降不仅影响存量购房人的还贷积极性,也会对银行非房贷类贷款质量产生重要影响,所以,政府有形之手会引导房价在合理区间内波动,快速上涨受管控,大幅降价也不可行。

  就中国而言,在房住不炒、人口老龄化、经济增速放缓等宏观大背景下,房价快速上涨的时代已成为过去,但这并不会剥夺房地产作为长期抗通胀资产的优越性,房价依旧会随着货币超发而保持稳定上行。

  综上可知,房价短期内不可能大幅下行,长期有望保持稳定缓慢上行。对刚需和改善性群体而言,迟早都要买房,在各项刺激政策频出的时候买房,享受更低的利率、更低的首期、更优惠的政策,便可理解为一种理性的抄底行为,过度观望等待最低点并不可取。

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