10城首套房贷利率进入“3时代”!影响几何?专家这样解读…

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继9月29日人民银行、银保监会放宽部分城市首套住房贷款利率下限后,多地首套房贷利率进入“3时代”。

据贝壳研究院统计,截至10月19日,已经有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%以下。其中,石家庄、兰州首套房贷主流利率下调幅度最大,达到30个基点。

10月,贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%,较上月下降3个基点,二套房贷利率为4.91%,与上月持平。同时,10月平均放款周期为26天,整体放款速度较快。

10月20日,央行公布的5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.3%,与上月持平。

业内人士认为,阶段性放宽首套房贷利率下限,有助于增加市场成交,未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。近期中央密集“自上而下”放松地产政策,进一步提高了未来政策放松的预期,继续看好接下来的政策放松空间,尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。

10城首套房贷利率进入“3时代”

9月29日,央行、银保监会发布通知称,对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

根据易居研究院智库中心提供的数据显示,国家统计局70个大中城市房价指数数据中,至少有23个城市符合此次央行新政要求。其中二线城市有8个,分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市有15个,分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

贝壳研究院的最新统计显示,受此政策影响,截至10月19日,已有10城首套房贷利率降至3字头,主要分布在湖北、广东等地。二线城市中,昆明首套房贷利率降至3.95%,武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%,石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中,清远首套利率最低,已降至3.7%。利率变化来看,10月石家庄、兰州首套房贷主流利率下调幅度最大,达到30个基点。另外,符合阶段性放宽房贷利率下限政策的城市中,包括大连、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%的水平上,后期仍有回调空间。

除商贷利率外,公积金贷款利率也有下调。9月30日,人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

据不完全统计,目前已经有河南、海南、北京、重庆、安徽、上海、深圳、南京、杭州、济南、成都、天津、无锡等30余地落实新的贷款利率(5年期以上3.1%)。

贝壳研究院统计数据显示,2022年10月首套和二套房贷主流利率指数环比继续下行,首套主流利率平均为4.12%,环比下行3个基点;二套平均为4.91%,与上月持平,首套和二套平均利率较去年最高点分别回落162个基点和109个基点。

贝壳研究院统计,分城市线来看,一线城市房贷利率最高,首套平均为4.60%,二套平均为5.13%,与上月持平。二线城市首套利率最低,平均为4.08%,三四线城市首套房贷利率平均为4.11%。从利率下调幅度看,三四线城市房贷利率同比降幅最大,首二套利率同比降幅分别为169个基点和116个基点。以首套房100万商业贷款本金,30年期等额本息还款计算,平均每月可减少月供约1036元,需偿还的利息总额减少约37万元;一线城市房贷利率同比降幅最小,首二套利率同比降幅仅60个基点和52个基点。

值得注意的是,在二套房贷利率政策未变的情况下,10月贝壳研究院监测的103城中95%的城市二套房贷利率保持在4.9%的下限水平。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为,阶段性放宽首套房贷利率下限,结合放松限购、限贷,将明显减轻首次购房群体的购房成本,加速购房者决策,这有助于增加市场成交。在改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下,政策上也要关注降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率,这是符合多数城市住房消费实际的必要举措,未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。

业内看好未来政策继续宽松

9月底,央行、银保监会和财政部在两天内接连出台房贷利率下限放松、公积金贷款利率下降、置换购房个税减免等组合拳政策。

信达证券研报认为,相较于前期地方性放松政策的小幅频发,本轮全国性政策工具箱的运用自上而下释放了稳地产积极信号,后续调控手段有望继续升级加码,正向作用于居民信心和市场预期。

信达证券研报同时指出,降低首付比例等调控方式对于需求的刺激将更加直观,随着本轮政策工具箱的使用,未来放松政策在全国范围内有望继续跟进,包括除个税以外的其他交易税费调整、全国性的认贷不认房、首付比例的认定与调整(首套和二套)等更大力度的调控方式有望陆续出台。

国盛证券研报也认为,今年以来房地产政策呈现出“因城施策、小步快跑”的特点,地方城市结合自身情况出台相关政策,每次力度较小但出台频次较高。近期中央密集“自上而下”放松地产政策,进一步提高了未来政策放松的预期,继续看好接下来的政策放松空间,尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。

在政策春风下,二手房市场已率先回温,周均成交套数创年内新高。平安证券研报认为,短期政策改善的方向没有改变,随着政策效应逐步累积,四季度新房市场有望逐步修复。

中指研究院认为,未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象,刚性和改善性住房需求释放仍有空间,特别是人民美好生活需要日益广泛,改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。

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