怎么看待房价“限跌令”?

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【环宇杂谈】

对一个都会的楼市而言,缩短不能怕,恐怖的是不能找准定位。

李宇嘉

日前,河北张家口市出台《关于进一步加速完善房地产长效机制的通知》,其中有一条是“新取得预售允许证的项目不得低于立案价钱85%举行销售”的政策,被外界称为“限跌令”。据不完全统计,包罗张家口在内,8月以来已有至少9个都会传出“限跌令”,基本都是三四线都会。听说一些二线都会或二线都会某些行政区也在出台类似的政策或措施,以内部集会或者以房协文件来实行。

“限跌令”不是现在才有,每当楼市下滑到一定水平,开发商回款变弱,资金链压力大,新居就会打折促销,有都会会爆出限制房价下跌的新闻。好比,2008年、2014-2015年,许多都会都曾上演过“限跌令”。记得2009年上半年,因华东某二线都会在售项目打折促销,万科被当地羁系部门约谈,被老业主砸了售楼处,那时另有一个说法叫“不受迎接的万科”。

有的都会忧郁“打折降价”形成趋势,造成感染效应,这不仅会导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱,袭击土地市场并导致地产全链条缩短,而且对此前拿了高价地的开发商也不公正,基于以上思量就会祭出“限跌令”。有一些“限跌令”是合理的。屋子是特殊商品,按国家及各地规范预售和销售的政策,在申请“一房一价”的价钱立案以后,新建商品住房项目才气获得预售证。而且,新居项目要根据立案价销售,跨越立案价15%的要重新立案。

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以是,此次河北张家口的政策严酷来看并不是“限跌令”,而是坚持预售治理政策、维护“一房一价”原则而已。这样做,某种水平上也是维护小业主的利益。由于,当地价等开发成本对照高,降价幅度太大了,开发商预期的利润缩水了,“做品质”的动力就小了,项目就会泛起“减配”,甚至以次充好、货纰谬板等征象。预售制度下,买房时这些问题看不出来,交付入伙和栖身后就会发现种种质量问题,就会导致小业主维权,但开发商已撤场跑了,责任都甩给住建部门。以是,促销是可以的,但大幅度打折就不行了,“廉价没好货”说的就是这个原理。

凭证70城房价数据,8月份有20个都会的新居价钱环比下跌,多为三四线都会。8月份,有43个都会的二手房价钱指数下跌或停涨,比7月增添了14个,下跌或停涨都会数创2015年3月份以来最大(除疫情袭击的2020年2月份)。其中,二线都会二手住房指数环比涨幅为0.0%,2015年以来首次停涨,三四线都会环比为-0.1%,为2020年以来首次下跌。这就不新鲜了,为何出台“限跌令”的都是三四线都会,由于现在房价下跌的主要是三四线都会。

2014年-2018年,大规模棚改叠加“去库存”利好,三四线都会建了许多屋子,现在优惠政策退出了,“返乡置业”的动力也下降了,房价下跌也很正常。当刺激楼市、大规模放水已成为已往式,当人口增量难以支持楼市需求,可能还会有更多的三四线都会下跌,基于稳固压倒一切的长效机制思量,治理者也会祭出“限跌令”,甚至不清扫部门二线都会也会这么做。

楼市下行,要用新头脑看待。现在,楼市重心最先向都市圈转移了,包罗京津冀、长三角、大湾区、成渝等几多数市圈,包罗9个国家中央都会在内的焦点区域,正在成为楼市的有用区域。而且,人口随着就业走、就业随着产业走、产业随着设计走。当人口越来越向都市圈和中央都会迁徙,楼市有用需求的区域疆土正在转变,内地三四线都会楼市下行的影响就很小了。事实屋子是为人服务的,当许多人都走了,守着这堆钢筋水泥另有什么意义呢?

现在,对于许多三四线都会来说,“限跌令”可以缓减下跌节奏,但无法阻止下跌历程。短期内,要合理评估在售库存和潜在库存,实时住手供地和旧改,缩短楼市供应区域,阻止财政无序投放,珍爱好中央区和平安区,守住基本盘,做到楼市下限有支持;耐久看,照样要夯实产业和人口基础,要和周边中央都会做好产业协协调互补、错位生长,逐步扩大楼市需求的局限。

关于三四线都会若何稳固楼市,国家也不是没给过药方。前几年,在谈及缩短型都会时国家提出,缩短型中小都会要瘦身强体,转变惯性增量的设计头脑,严控增量、盘活存量,指导人口和公共资源向城区集中。现在,房价下跌的三四线都会,许多都泛起了缩短的趋势。对一个都会的楼市而言,缩短不能怕,恐怖的是不能找准定位。妄想量的头脑依旧无法扭转,质的提升迟迟不能兑现。

(作者系房地产资深研究人士)

以上文章揭晓的言论,仅代表作者小我私人看法,不代表证券时报态度。

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